家賃猶予の問題点

今回は大家さんがどのように対応をしたらよいのかを考えてみましたので、ブログにしていきたいと思います

今店子さんがお客様がこない倒産や店じまいだと注目されておりますが大家さんだって借金をして皆様からいただく家賃収入で返済を行っているのです

基本的には5割程度の返済比率で返済をしている大家さんが多いようです

仮に月額の賃料収入が100万円、50万円は返済が必要、その他諸経費など含めて10%ぐらいは現金が出ていくと仮定すると60万円は支払い確定ですよね

そこで二カ月賃料が入ってこないとなると大家さんも60万円×2カ月=120万円を

支払はないとなりません。大家さんってお金持ってるんでしょうという方が多いですが、本当にそんなことないと思います

思った以上に大家さんは大変です、めちゃくちゃ儲かっている人はよっぽど才覚がある人です

現在国は大家さんに支払い猶予をあげろなど補償もせずに適当なこと言ってます

そういうことを言うなら大家さんにも何かしら具体的な補償案を出さないと何もできないですよね

こうなると独自の判断で中間案を提案していかないとなりません

まず大体は退去したいか、賃料をさげてくださいと店子から交渉が入ると思います

退去したいの場合にはもう懐具合が悪いので交渉の余地はなさそうですが

念のためヒアリングをして次は決まっているのかなど聞いてみて、自分の許容範囲での賃料ダウンを提示するのもいいかもしれません

ここがポイントですが、最近借りた方なら賃料は現在の相場よりになっていますが、

5年前とかになってくると差が発生しています

そうすると何で調べたらいいか?

テナントであればアットホームで検索すればいまの募集状況が出ております

ご自身が所有するテナントと立地、建物内の面積、賃料、利用できる制限が類似するものを探してください

今調べた賃料相場が貸している家賃よりも高かったらそこまで落としてもいいと思います

現在募集中ということはまだ決まっていないということを事実を受け入れましょう

もし類似物件が2件、3件あったらもうこれ以上に家賃は下落していくとみて間違いありません

テナント借りる側に体力はありません その点を理解した上で募集を行ってください

生意気かもしれませんが、言わせていただくと不動産屋だよりの大家が多いです

ここの不動産屋だと営業力があって賃料を高くつけてくれるなど

はっきり言ってネット社会で何でも調べられます 昔はネットがないので適当な値段をつけていてもわかりませんでした

だから不勉強な方は騙されて高額な物件をつかまされていたと思います

しかし現在はそんなことはありません 5分あれば相場なんてわかります

またもう一ご自身でリサーチしてください 駅周辺で1階路面店が2件以上空いていたらもう終わりです

駅に人がいないということですよね

そんな町でバス圏だけど高く貸し出したい そんなことはできません

絶対にありえません、借り入れがあってこれ以上回らないとなる人は何としてでも入居率100%にしてその段階で残債が消える金額で売却してください

次に家賃交渉の場合には、私なら家賃交渉は一旦お断りします

しかしその月の家賃の何割かだけ入れていただき覚書を交わします

来月は絶対に支払いますといった内容です

それでも支払いしてこないなどになったら退去を促します

ただ支払ってくれたけど商売がうまくいっていないとなるとエビデンスをもらうようにします

どれだけ支払いがあってこうだからつらいという証拠がないのにただ家賃を下げてやれだとこちらも苦しくなりますよね

だから申し訳ないけどお店の帳簿があれば見せてねと言います

今退去させて次に入居するまで何カ月空室になるのか次の賃料はいくらで貸し出せるのかここは徹底的にシュミレーションを行ってください

そのうえで賃料がさがる、次は決まらないということであれば譲歩したらいいと思います

まずは猶予をしてあげてから考えるですね、つまりは契約書通りですということで相談に乗ります

ちなみに米国ではすでに下記のような状態だそうです

米国では3月13日に「国家非常事態」が宣言され、同月27日、約2兆ドルの景気刺激策である経済対策法(CARES法)が成立した。各家庭への現金給付や失業保険の拡充がメインだが、不動産オーナーに関する施策として、住宅ローンの最長60日間の支払い猶予が盛り込まれている(注:米国では住宅ローンを利用して4戸まで不動産が購入可能なため、投資用としても利用されている)。また、借り手に対しては、家賃の滞納が発生しても、120日間は延滞料が徴収されないようにし、新たな立ち退き交渉の受け付けも停止となった

早く日本も打ち出してくれたらみんなが救われますよね

少しでも皆さんのお力になれたらいいなと思います

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

© All Right Reserved